Diana Kliukovska, Plote Plėtros vadovė

Namo statybos kaina tampa fiksuota viename proceso etape, kai yra gautas statybos leidimas, baigtas rangovų konkursas ir pasirinktas rangovas. Kol šių trijų dalykų nėra kartu, egzistuoja biudžeto sąmata, nes nėra patvirtinto projekto ir rangovo pasiūlymo, pagal kuriuos būtų galima fiksuoti kainą.

Kai jie atsiranda, suma įrašoma į statybos rangos sutartį šalia projekto ir rašytinio darbų aprašo. Namui, kuris perduodamas, kai baigtumas siekia 85 proc., tas aprašas apima darbus nuo pamatų iki sandaraus pastato su išvedžiota elektra ir pertvaromis, o baigiasi prieš apdailą.

Po to ją gali pakeisti du dalykai. Dažniausiai tai yra kliento pageidaujamas pakeitimas arba techninio prižiūrėtojo rekomenduojamas sprendimas. Pagal Plote vidinę statistiką šie padidėjimai neviršija 5 proc. sumos, fiksuotos su pasirinktu rangovu.

Antrasis yra siauras išimčių sąrašas, kurį Lietuvos įstatymai palieka rangovui. Dažniausiai įvardijamas atvejis yra esminis ir nenumatytas medžiagų kainų padidėjimas.

Tai, kas randama grunte, yra atvejis, apie kurį žmonės teiraujasi dažniausiai, o Plote statybose tai nekeičia kainos. Tokie atvejai kaip daug didesnis akmenų kiekis po pamatais, nei numatyta projekte, arba prieš daugelį metų sklype užkastos šiukšlės pasitaiko labai retai. Toliau esančiame skyriuje apie grunto būklę nurodyta, kaip tai sprendžiama ir ką patikrinti su bet kuriuo kitu statybininku.

Kada namo statybos kaina iš tikrųjų tampa fiksuota?

Namo statybos kaina fiksuojama tuo momentu, kai kartu egzistuoja trys dalykai: statybos leidimas, baigtas rangovų konkursas ir pasirinktas rangovas. Plote fiksuoja kainą tada, o ši suma įrašoma į statybos rangos sutartį, kurią Plote pasirašo su tuo rangovu. Paties kliento sutartys yra atskiras rinkinys: paslaugų sutartis, preliminari pirkimo-pardavimo sutartis ir notarinė pabaigto namo pirkimo-pardavimo sutartis (plote.lt/kaip-tai-veikia).

Statybos leidimas yra svarbus, nes jis reiškia, kad projektas yra patvirtintas, todėl kiekiai nustoja keistis. Tada konkursas paverčia tuos kiekius konkrečių rangovų pasiūlymais už kainas, už kurias jie sutinka pasirašyti sutartį. Konkursą laimėjęs rangovas privalo atlikti darbus už tą sumą.

Kaina, įvardyta prieš atsirandant visiems trims dalykams, yra biudžeto sąmata. Ji gali būti tiksli sąmata, sudaryta remiantis neseniai vykusiais konkursais ir baigtais projektais, tačiau ji vis tiek lieka sąmata. Plote DUK puslapyje nurodyta, kad Plote fiksuoja kainą su architektais ir statybininkais, o kaina nesikeičia, jei neatsiranda projekto pakeitimų.

Tas momentas ateina apytikriai numatytu laiku. Pagal Plote grafiką rangovų konkursas įvyksta praėjus maždaug aštuoniems-devyniems mėnesiams po pirmosios sutarties pasirašymo.

Viskas, kas sumokėta ar suplanuota iki tol, remiasi preliminariu biudžetu. Tai apima 15 proc. pradinį įnašą, kuris perskaičiuojamas atsiradus konkursinei kainai. Plote dirba atviros knygos principu, todėl klientas mato kiekvieno elemento kainą ir prisiima savo priimtų sprendimų išlaidas.

Preliminarus biudžetas ir fiksuota kaina yra du skirtingi dalykai

Preliminarus biudžetas yra planavimo suma, apskaičiuojama prieš atsirandant projektui. Fiksuota statybos kaina yra sutarties sąlyga, dėl kurios susitariama patvirtinus projektą ir rangovui pasiūlius jį pastatyti už tą sumą. Jie atsiranda skirtingais etapais ir turi skirtingą svorį.

Šeimai preliminarus biudžetas reikalingas norint nuspręsti, ar apskritai statyti, o Plote pateikia skaičiuoklę šiai sumai apskaičiuoti.

Kas dar sudaro biudžetą be fiksuotos statybos kainos?

Bendras namo biudžetas gali viršyti planą, kai planas buvo sudarytas remiantis tik statybos išlaidomis, nes statyba sudaro apie 65 proc. Plote projekto biudžeto. Sklypas ir Plote paslaugos mokestis yra kitos dvi eilutės, o apdaila nepatenka nė į vieną iš šių trijų. Plote biudžeto puslapyje ši struktūra pateikiama procentais.

Šios dalys apibūdina biudžetą, į kurį įtrauktas sklypas. Kai šeima jau turi sklypą, tie 22 proc. atkrenta, o biudžetą sudaro statybos išlaidos ir Plote paslaugos mokestis. Pirmieji žingsniai nuo šio taško aprašyti turime sklypą, nuo ko pradėti namo statybą.

Elektros prijungimo mokestis yra toje pačioje 65 proc. eilutėje. Plote biudžeto puslapyje jis priskiriamas ten kartu su darbais nuo pamatų iki 85 proc. baigtumo, projektavimu ir perdavimo dokumentais (plote.lt/biudzetas). Taigi šeima, besiremianti bendra Plote projekto suma, turi prijungimą įskaičiuotą į šią sumą. Šeima, lyginanti rangovo kainą tik už statybos darbus, turėtų paklausti, kur tas mokestis yra įskaičiuotas, nes pagal nutylėjimą jis nepatenka į tą pačią eilutę.

Ką apima fiksuota statybos kaina, kai baigtumas siekia 85 proc.

Fiksuota statybos kaina apima sutartyje ir projekte aprašytus darbus iki būklės, kai baigtumas siekia 85 proc. Plote nurodo, ką ši būklė apima:

• pamatus
• sienas
• išbetonuotas grindis
• stogą, jo dangą ir šiltinimą
• fasado medžiagas
• langus
• duris, lauko ir vidaus
• vidines pertvaras
• elektros instaliaciją

Plote biudžeto puslapyje ta pati riba brėžiama iš finansinės pusės. Jo projektavimo ir statybos eilutė apima darbus nuo pamatų įrengimo iki 85 proc. baigtumo įregistravimo.

Skaičius 85 apibūdina du skirtingus dalykus, todėl žmonės dažnai klysta. Pabaigoje sumokami 85 proc. yra pinigų dalis, likusi po pradinio įnašo. 85 proc. baigtumo būklė apibūdina, kiek pastatas yra baigtas, o ties tuo fiksuota statybos kaina sustoja.

Kas nepatenka į fiksuotą statybos kainą

Apdaila nepatenka į fiksuotą statybos kainą, kaip ir sklypas bei Plote paslaugos mokestis. Namas, kurio baigtumas siekia 85 proc., yra sandarus, su išvedžiota elektra ir pertvaromis, tačiau prieš kam nors įsikeliant jam dar reikia grindų, dažų, šildymo katilo ir vėdinimo įrenginio. Durys yra įtrauktojoje tos ribos pusėje, kaip matyti aukščiau esančiame sąraše.

Pagal pačios Plote sąmatą, 120 kv. m namas Lietuvoje 2026 m. kainuoja apie 200 000 EUR „Bazinio“ lygio, apie 224 000 EUR „Modernaus“ lygio ir nuo maždaug 250 000 EUR „Premium“ lygio, o tai eilutė po eilutės išskaidyta kiek kainuoja pastatyti 120 kv. m namą iki rakto. Į visas tris sumas neįtrauktas sklypas ir jos sustoja ties 85 proc. baigtumu.

Šiose sumose jau yra įskaičiuotos statybos išlaidos, projektavimas, vietiniai tinklai ir Plote paslaugos mokestis. Lygio suma yra projekto kaina, o fiksuota statybos kaina joje yra didžiausia eilutė. Plote skaičiuoklė pateikia šią projekto kainą vienam konkrečiam namui.

Apdaila prisideda papildomai. Pagal tą pačią sąmatą ji kainuoja apie 70 000-80 000 EUR ir nepatenka į fiksuotą statybos kainą.

Kas nutinka, kai gruntas pasirodo esantis kitoks nei projekte?

Kai gruntas pasirodo esantis kitoks nei projekte, jo reikalaujami papildomi darbai kelia išlaidų klausimą, o Plote statybose fiksuota statybos kaina nesikeičia. Tokia grunto būklė pasitaiko labai retai, o du tolesni pavyzdžiai rodo, kaip tai atrodo tokiais atvejais.

Vienas pavyzdys yra pamatų gręžimas, kai sklype randama daug daugiau akmenų, nei numatyta projekte. Kitas pavyzdys yra prieš daugelį metų sklype užkastos šiukšlės, dėl kurių tenka pakeisti gruntą prieš pradedant ant jo ką nors statyti. Abu atvejai iškilo statybvietėje jau užfiksavus kainą.

Taip veikia Plote tvarka ir tai nėra įprasta rinkos praktika. Statant su bet kuriuo kitu statybininku, atsakymas, kas moka, priklauso nuo dviejų punktų: darbų aprašo ir to, kas sutartyje nurodyta apie statybvietėje rastą būklę. Prieš pasirašydami sutartį, paprašykite abiejų punktų ir lėtai juos perskaitykite, nes būtent šis punktas lemia, ar kaina, įvardijama kaip fiksuota, iš tikrųjų yra tokia.

Ar dėl pakeitimų statybų metu galutinė kaina gali viršyti biudžetą?

Užfiksavus kainą padaryti pakeitimai yra dažniausia priežastis, dėl kurios galutinė statybos kaina viršija šeimos suplanuotą biudžetą. Plote DUK puslapyje nurodyta sava riba tam: pagal įmonės vidinę statistiką padidėjimas neviršija 5 proc. sumos, fiksuotos su pasirinktu rangovu. Priežastis yra kliento pageidaujamas pakeitimas arba techninio prižiūrėtojo rekomenduojamas sprendimas. Šis skaičius yra įmonės ataskaita apie savo pačios viršijimus. Todėl paklauskite bet kurio statybininko, kuris sutarties punktas riboja šį padidėjimą.

Techninio prižiūrėtojo rekomendacijos yra kitas atvejis ir jas paprastai verta išgirsti. Rangovas gali statyti tiksliai pagal projektą, nors statybvietėje matyti, kad projektas nebėra protingas sprendimas. Kas nors turi sugebėti tai argumentuoti ir nuspręsti.

Ką Lietuvos įstatymai nustato dėl tvirtos sutarties kainos

Toliau nurodyta bendroji padėtis pagal statybos rangos sutartį, kad ir koks statybininkas ją pasirašo. Civilinis kodeksas tai vadina tvirta kaina, o tai yra tas pats, kas šiame straipsnyje vadinama fiksuota kaina. Į tokią sutartį įrašytą tvirtą kainą sunku pakeisti. 6.653 straipsnio 5 dalis nustato, kad kai sutartyje nustatyta tvirta kaina, rangovas neturi teisės reikalauti ją padidinti, o užsakovas neturi teisės reikalauti ją sumažinti. Tai galioja net ir tada, kai pasirašant sutartį nebuvo galima tiksliai numatyti visos darbų apimties (Neteisk.lt).

Į tą patį straipsnį įrašyta išimtis yra siaura. Teisiniuose komentaruose ji apibūdinama kaip svarbios, objektyvios ir nuo rangovo nepriklausančios priežastys, kurių nebuvo galima numatyti (Structum.lt). Dažniausiai pagal ją įvardijamas atvejis yra esminis ir nenumatytas medžiagų, įrangos ar trečiųjų šalių paslaugų kainų padidėjimas (Neteisk.lt).

Šalia jos egzistuoja atskira doktrina. Civilinio kodekso 6.204 straipsnis apima iš esmės pasikeitusias aplinkybes ir tai yra bendroji sutarčių teisė, taikoma bet kokiai sutarčiai. Šia doktrina besiremiantis rangovas turi atitikti keturias sąlygas vienu metu (Neteisk.lt):

• aplinkybė atsiranda arba tampa žinoma rangovui po sutarties sudarymo
• rangovas negalėjo jos protingai numatyti
• rangovas negali jos kontroliuoti
• rangovas nebuvo prisiėmęs jos rizikos

Šios keturios sąlygos yra kumuliatyvios, todėl neatitikus bent vienos iš jų argumentas baigiasi. Ar konkretus įvykis pasiekia kurį nors iš šių kelių, yra konkrečios sutarties klausimas, o ginčo atveju tai yra teismo klausimas. Bendra taisyklė to vienaip ar kitaip neišsprendžia.

Papildomi darbai pagal Lietuvos įstatymus yra darbai, kurių nenumato sutartis ir normatyviniai statybos dokumentai, kurie yra tiesiogiai susiję su sutartais darbais ir būtini jiems užbaigti (Structum.lt).

Rangovas privalo pranešti klientui prieš atlikdamas tokius darbus. Kai atsakymas negaunamas per sutartyje nustatytą terminą arba per protingą terminą, kai sutartis jo nenustato, rangovas turi teisę sustabdyti tuos darbus.

Rangovas, atliekantis papildomus darbus nepranešęs klientui, praranda teisę gauti už juos apmokėjimą ir negali atgauti savo nuostolių, nebent gali įrodyti, kad darbai buvo skubūs, atitiko kliento interesus ir užkirto kelią žalos atsiradimui turtui. Ar fiksuota kaina apskritai gali keistis dėl papildomų darbų, priklauso nuo to, ar rangovas prisiėmė jų atsiradimo riziką (Structum.lt).

Trys klausimai, kuriuos reikia užduoti prieš vadinant kainą fiksuota

Fiksuotą kainą galima patikrinti pokalbio metu prieš perduodant pinigus. Didžiąją dalį darbo atlieka trys klausimai. Visi trys užduodami tiesiogiai įmonei.

Paklauskite, kas dar turi įvykti, kad kainą apskritai būtų galima fiksuoti. Naudingas atsakymas įvardija patvirtintą projektą, statybos leidimą ir rangovą, kuris pateikė sumą raštu.

Paklauskite, kas įeina į įkainotą apimtį ir kas biudžete numatyta atskiroje eilutėje. Namas, kurio kaina apskaičiuota iki 85 proc. baigtumo ir namas, kurio kaina apskaičiuota su visa apdaila, yra du skirtingi biudžetai. Skirtumas tarp jų yra pakankamai didelis, kad nulemtų, ar šeima gali sau leisti statyti.

Paklauskite, kaip atrodo pačios įmonės kainų padidėjimo istorija ir kas jį sukėlė. Įmonė, vienu metu vykdanti daug statybų, žino šį savo rodiklį, o Plote skelbia savo sumą su nurodyta priežastimi DUK puslapyje.

DUK

Kada fiksuojama namo statybos kaina?

Tuo momentu, kai kartu egzistuoja statybos leidimas, baigtas rangovų konkursas ir pasirinktas rangovas. Pagal Plote grafiką tai įvyksta praėjus maždaug aštuoniems-devyniems mėnesiams po pirmosios sutarties pasirašymo. Tada ši suma įrašoma į statybos rangos sutartį, kurią Plote pasirašo su tuo rangovu. Viskas, kas nurodoma iki to momento, yra biudžeto sąmata.

Ar fiksuota namo statybos kaina vis dar gali padidėti?

Taip. Pagal Plote vidinę statistiką padidėjimas neviršija 5 proc., skaičiuojant nuo sumos, fiksuotos su pasirinktu rangovu, o tai yra mažesnė dalis nei visas projekto biudžetas. Tai yra įmonės ataskaita apie savo pačios viršijimus. Paklauskite bet kurio statybininko, koks sutarties punktas riboja šią sumą, užuot klausę tik apie jos dydį. Priežastis yra kliento pageidaujamas pakeitimas arba techninio prižiūrėtojo rekomenduojamas sprendimas. Grunte rasta būklė yra atskiras atvejis, o Plote statybose tai nekeičia kainos.

Ar į fiksuotą statybos kainą įeina apdaila?

Ne. Fiksuota statybos kaina sustoja ties 85 proc. baigtumu, o tai yra sandarus namas su išvedžiota elektra ir pertvaromis. Apdaila biudžete numatyta atskiroje eilutėje. Pagal Plote sąmatą 120 kv. m namui ji kainuoja apie 70 000-80 000 EUR. Abi pusės įkainotos viena šalia kitos kiek kainuoja pastatyti 120 kv. m namą iki rakto, o Plote skaičiuoklė adresu plote.lt/skaiciuokle pateikia sumą vienam konkrečiam namui.

Ar rangovas gali reikalauti daugiau pinigų pasirašęs fiksuotą kainą?

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.653 straipsnio 5 dalį, tvirtą kainą sutaręs rangovas neturi teisės reikalauti ją padidinti, o užsakovas neturi teisės reikalauti ją sumažinti. Tai galioja net ir tada, kai pasirašant sutartį nebuvo galima numatyti visos darbų apimties. Tame pačiame straipsnyje esanti išimtis yra siaura ir apima svarbias, objektyvias ir nuo rangovo nepriklausančias priežastis, o dažniausiai įvardijamas atvejis yra esminis ir nenumatytas medžiagų, įrangos ar trečiųjų šalių paslaugų kainų padidėjimas. Iš esmės pasikeitusios aplinkybės pagal 6.204 straipsnį yra atskiras kelias su keturiomis kumuliatyviomis sąlygomis. Kai sutartyje nenumatyti darbai pasirodo esantys būtini, rangovas privalo pranešti klientui prieš juos atlikdamas, o to nepadaręs praranda teisę gauti už juos apmokėjimą. Ar fiksuota kaina gali keistis dėl tokių darbų, priklauso nuo to, ar rangovas prisiėmė jų atsiradimo riziką, todėl atsakymas konkrečiame projekte slypi pasirašytoje sutartyje. Visa tai yra bendroji padėtis pagal bet kurią statybos rangos sutartį, kad ir koks statybininkas ją pasirašo.

Dėl ko reikėtų susitarti prieš fiksuojant kainą?

Prieš fiksuojant kainą turi būti sutarta dėl projekto, išplanavimo, langų dydžių, fasado medžiagų ir apdailos lygio, nes fiksuota kaina remiasi vienu konkrečiu projektu ir vienu konkrečiu rašytiniu darbų aprašu. Jų keitimas statybų eigoje yra dažniausia priežastis, dėl kurios fiksuota kaina keičiasi.

Apie autorę

Diana Kliukovska yra Plote, UAB Plėtros vadovė (plote.lt). Išdėstytos sąmatos ir procesas yra paimti iš įmonės vykdomų projektų.

Apie Plote

Plote, UAB (įmonės kodas 305661485, PVM LT100013583614, Aukštaičių g. 7, Vilnius) yra namų statybos valdymo įmonė, dirbanti Vilniuje, Kaune ir Trakuose. Ji valdo visą privataus namo statybą: kliento pasirinkto sklypo pirkimą, projektavimą, rangovų konkursą, statybų priežiūrą ir perdavimą, kai baigtumas siekia 85 proc. Jos modelis yra 15 proc. pradinis įnašas nuo preliminaraus biudžeto pasirašant sutartį, o likutis sumokamas, kai klientas nuperka baigtą namą su banko paskola pas notarą. Įkūrėjas ir direktorius: Aurimas Čiagus.