Diana Kliukovska, Plote plėtros vadovė

Jei mokate įmonei už rangovų valdymą, jūsų darbas yra skaityti atsiųstą informaciją ir atsakyti į klausimus, dažniausiai tada, kai ką nors renkatės. Niekas neskelbia, kiek valandų reikalauja šis būdas. Plote to irgi neskelbia, nes laikas priklauso nuo to, kiek sprendimų norite priimti patys. Jei rangovus valdote patys, darbas vyksta kas savaitę ir tęsiasi nuo pirmos sąmatos iki paskutinio mokėjimo.

Šiuos rangovus gali valdyti penkios šalys: užsakovas, darbų vadovas, statybos vadovas, techninė priežiūra arba rangovus pagal sutartį valdanti įmonė.

Viena darbo dalis nėra įtraukta į jokį užduočių sąrašą. Rangovas gali statyti tiksliai pagal projektą, nors statybvietėje matyti, kad projektas nebėra protingas sprendimas. Kas nors turi tai pastebėti, perduoti projektuotojui ir sustabdyti darbus iki atsakymo.

Kas gali valdyti rangovus statant namą?

Šiuos penkis variantus skiria tai, kas juos paskiria. Techninę priežiūrą ir pasamdytą valdymo įmonę paskiria užsakovas, o jos atsiskaito užsakovui. Statybos vadovas ir darbų vadovas dirba paties rangovo organizacijoje. Penktasis variantas yra atlikti šį darbą patiems.

Kai namas statomas pagal statybos rangos sutartį, šie paskyrimai pasidalija tarp dviejų šalių. Rangovas paskiria statybos vadovą. Užsakovas paskiria arba pasamdo techninį prižiūrėtoją (Motieka).

Techninė priežiūra yra privaloma visada, kai darbai turi būti vykdomi pagal statinio projektą (VTPSI). Ji neprivaloma statant namą ūkio būdu, kai darbams vadovauja pats savininkas. VTPSI taip pat taiko išimtį darbams pagal supaprastintą projektą arba remonto aprašą, tačiau nė vienas iš jų netaikomas naujam vienbučiam namui. Nuo 2023-05-01 šis būdas fiziniam asmeniui leidžiamas tik vienam vienbučiam namui, kurio naudingasis plotas, kaip nurodyta jo projekte, yra iki 300 kv. m, arba nesudėtingam statiniui, todėl vien namo plotas neatsako į klausimą (Motieka).

Konkrečių darbų vadovas dirba paties rangovo organizacijoje. Būtent todėl paslėptų darbų aktą pasirašo rangovo darbų vadovas kartu su techniniu prižiūrėtoju (Neteisk.lt).

Techninė priežiūra yra vienintelės pareigos, apibrėžtos pagal užsakovo interesus. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija ją apibrėžia kaip užsakovo organizuojamą priežiūrą. Jos tikslas yra tikrinti, ar pastatas statomas pagal projektą, o jai turi vadovauti atestuotas techninės priežiūros vadovas (VTPSI).

Ką rangovų valdymas statant namą reiškia kasdien?

Penkios užduotys kartojasi nuo pirmos sąmatos iki paskutinio mokėjimo: rangovo pradinės sąmatos skaitymas, joje esančių kiekių tikrinimas, užsakymų lapų skaitymas, buvimas statybvietėje ir darbų patikrinimas prieš pervedant pinigus.

Pradinė sąmata nustato tolesnių darbų eigą. Kas nors turi ją perskaityti eilutę po eilutės lygindamas su projektu ir pasakyti, kurių eilučių trūksta, kurios dubliuojasi arba yra įkainotos kitam namui. Didžiąją sąmatos dalį sudaro kiekiai: kubiniai metrai betono, kvadratiniai metrai izoliacijos, metrai kabelio. Šiais kiekiais remiasi statybų biudžetas, kurio išskaidymas matomas skaičiavimuose, kiek kainuoja pastatyti 120 kv. m namą iki rakto.

Tada pagal šią sąmatą užsakomos medžiagos. Būtent todėl užsakymų lapai yra svarbūs: jie neleidžia rangovui užsakyti daugiau medžiagų už statybvietei reikalingą kiekį ir išsivežti jūsų apmokėto pertekliaus į kitą objektą. Buvimas sklype atlieka tą pačią funkciją tais momentais, kai darbai ruošiami uždaryti konstrukcijos viduje. Plote visa tai tikrina, nes rangovai neteisingai suskaičiuoja kiekius ir užsako netinkamas medžiagas, o kai kurie siekia apgauti užsakovą.

Paskutinė užduotis yra mokėjimas. Prieš apmokėdami sąskaitą faktūrą, patikrinkite, kas iš tiesų buvo atlikta statybvietėje, kokiu kiekiu ir kokia kokybe. Niekieno neįkainotas pakeitimas tampa spąstais, nes fiksuota statybų kaina remiasi vienu konkrečiu projektu ir vienu rašytiniu darbų aprašymu. Fiksuotą kainą teisėtai keičia du dalykai, nurodyti tekste apie tai, ką apima fiksuota namo statybos kaina.

Medžiagų, kurios dingsta sienos viduje, tikrinimas

Statant namą labiausiai verta tikrinti tas medžiagas, kurių niekas negalės pamatyti baigus darbus. Plote pateikia konkretų pavyzdį. Gipso kartono sienos viduje turi būti mineralinė vata. Rangovas gali įdėti mažiau vatos, nei nurodyta projekte, arba jos visai neįdėti, o iš išorės baigta siena abiem atvejais atrodo identiškai.

Lietuvos statybų praktikoje šiam momentui yra pavadinimas ir dokumentas. Darbai, kuriuos vėliau paslepia kitos konstrukcijos ar medžiagos, vadinami paslėptais darbais. Tai apima pamatų armavimą ir hidroizoliaciją, sienų armavimą, garų izoliaciją ir šiltinimo sluoksnius stoge, taip pat elektros, santechnikos ir šildymo trasas.

Paslėptų darbų patikrinimo aktą surašo ir pasirašo rangovo darbų vadovas kartu su techniniu prižiūrėtoju. Kiti darbai negali būti tęsiami, kol šis aktas nepasirašytas, todėl konstrukcijos negalima uždaryti. Šis reikalavimas nustatytas statybos techniniame reglamente STR 1.06.01:2016 (Neteisk.lt).

Kai projektas nustoja būti teisingu atsakymu statybvietėje

Techninis prižiūrėtojas arba darbų vadovas yra tas, kuris iškelia šį klausimą, kai brėžiniai nebeatitinka grunto, nes būtent jie statybvietėje tikrina statybų atitiktį projektui. Rangovas galėjo pastatyti viską tiksliai taip, kaip nurodyta. Projektas buvo nubraižytas prieš pradedant kasti, todėl sklype gali paaiškėti būklė, kurios projektuotojas neturėjo galimybės pamatyti.

Plote valdomose statybose tai, kuo pakeičiamas brėžinys, grįžta projektuotojui, nes tai yra jo projektas ir jo atsakomybė. Rangovas įkainoja pakeitimą, o užsakovas jį patvirtina, nes užsakovas už tai moka. Darbai laukia, kol atsakys visi trys, o nė vienas iš jų to neišsprendžia vienas.

Savarankišką statybų valdymą nuo mokėjimo kam nors skiria tai, kas veda šį pokalbį. Tie patys trys žmonės vis tiek turi atsakyti. Dirbdami savarankiškai, jūs patys skambinate projektuotojui ir rangovui, derindami abu atsakymus. Valdomose statybose tai daro valdymo įmonė, kuri pateikia jums sprendimą patvirtinti.

Kas nutinka, kai rangovas vėluoja arba atlieka darbą blogai?

Tai priklauso nuo to, kieno sutartyje įrašytas rangovas, nes užsakovo teisių gynimo priemonė yra tai, ką jam suteikia jo paties sutartis. Pagal modelį, kuriuo dirba Plote, rangovas perdaro blogai atliktą darbą prieš bet kokį atsiskaitymą. Tai veikia dėl mokėjimo. Su rangovu, kuris palieka darbą tokį, koks jis yra, neatsiskaitoma, todėl jį perdaryti yra paties rangovo interesas.

Jei statybos vėluoja, užsakovas prisiima visas su tuo vėlavimu susijusias išlaidas savo pusėje. Plote jų nekompensuoja. Kai dėl vėlavimo atsiranda papildomų darbų, Plote suderina šių darbų sąlygas su rangovu, o sutartis atskirai suteikia Plote teisę reikalauti iš rangovo netesybų už vėlavimą.

Plote neskelbia nieko apie rangovą, kuris atsisako perdaryti darbą ir palieka statybvietę. Joks mokėjimo mechanizmas negali to visiškai užkirsti. Šis modelis išsprendžia tai, kieno problema tai tampa. Sutartis su rangovu priklauso Plote, todėl jos vykdymo užtikrinimas yra Plote darbas.

Prieš pasirašydami sutartį su bet kuo, išsiaiškinkite du dalykus. Pirma, kas turi sutartį su kiekvienu rangovu ir taiko joje įrašytas netesybas už vėlavimą. Antra, kas sprendžia, ar darbą reikia perdaryti. Statybų terminų nustatymas ir priežastys, leidžiančios statyti šešis mėnesius vietoj devynių, paaiškintos tekste apie tai, kiek trunka namo statyba nuo užklausos iki įsikraustymo.

Savarankiškas rangovų valdymas arba mokėjimas kam nors tai daryti

Jei neturite laiko koordinuoti rangovų statant namą, yra dvi išeitys. Mokėkite kam nors už jų valdymą arba skirkite savo pastangų ir laiko išmokti tai daryti. Pirmą kartą statantis žmogus turi pasverti šiuos du variantus prieš prasidedant konkursui, nes šis pasirinkimas nulemia, kas vykdo konkursą.

Kiek informacijos teks perskaityti pasirinkus mokamą būdą, priklauso nuo to, kiek sprendimų norite priimti patys. Išplanavimas, kaip norite gyventi name, į kurią pusę nukreipti langai ir matoma išorės apdaila yra užsakovo sprendimai. Medžiagas sienų viduje Plote parenka kartu su projektuotojais, todėl užsakovui nereikia priimti šių sprendimų. Užsakovas, norintis dalyvauti kiekviename pasirinkime, gali tai daryti.

Užsakovas moka už techninę priežiūrą abiem atvejais, o keičiasi tik tai, kas ją organizuoja. Statant valdomu būdu ją organizuoja Plote. Ši suma užsakovo biudžete nurodoma atskira eilute: puslapyje plote.lt/skaiciuokle statybos techninė priežiūra nurodyta už 5 100 EUR. Šia eilute apmokamas prižiūrėtojas, kuris tikrina darbų atitiktį projektui ir kartu su rangovo darbų vadovu pasirašo paslėptų darbų aktus.

Pačios Plote mokestis už viso darbo valdymą yra papildoma eilutė prie tos 5 100 EUR sumos. Techninė priežiūra nėra apmokama iš šio mokesčio. Kaip šis mokestis atrodo bendrame biudžete, nurodyta biudžeto puslapyje plote.lt/biudzetas/. Tiesioginis prižiūrėtojo samdymas reiškia, kad prašote pateikti kainą jūsų pačių namui ir jūsų pačių projektui.

Trys klausimai atskiria tikrą susitarimą nuo migloto, nesvarbu, su kuo kalbatės.

Paklauskite, ar jūsų statybose apskritai paskiriama techninė priežiūra ir kas ją parenka. Kas nors, valdantis statybas vienas, kai niekas nepaskirtas į šias pareigas, negali į tai atsakyti.

Paklauskite, kas pasirašo paslėptų darbų aktus jūsų statybose. Tai įvardija asmenį, kuris turi dalyvauti prieš uždarant sieną, stogą ar grindis.

Paklauskite, kas nutinka, kai statybvietė ir projektas nesutampa. Paklauskite ir to, kas priima šį sprendimą.

Kaip Plote valdo rangovus užsakovui

Plote prisiima rangovų valdymą kaip sutartinę paslaugą užsakovo vardu statant privačius namus Vilniuje, Kaune ir Trakuose. Plote nuperka užsakovo pasirinktą sklypą, valdo projektavimą, tada organizuoja rangovų konkursą ir parenka rangovą. Ji pasamdo statybos techninę priežiūrą kokybei tikrinti ir tvarko mokėjimus, todėl užsakovas nemoka tiekėjams tiesiogiai (plote.lt).

Techninė priežiūra Plote statybose yra privaloma dėl tos pačios priežasties, dėl kurios ji privaloma visur: darbai vykdomi pagal statinio projektą remiantis statybos rangos sutartimi. Plote papildomai organizuoja, parenka ir apmoka prižiūrėtojo darbą iš užsakovo perkamos paslaugos. Šis prižiūrėtojas yra nepriklausomas nuo pačios Plote parinkto rangovo ir yra vienas iš dviejų žmonių, pasirašančių paslėptų darbų aktus.

Sąmatos peržiūra, užsakymų lapai ir mokėjimų patikrinimai priklauso šaliai, kuri nėra tikrinamas rangovas, nes Plote vykdo konkursą, parenka rangovą ir tada jam moka. Visi užsakovui vykdomi etapai, įskaitant rangovų konkursą ir tolesnę priežiūrą, išvardyti puslapyje kaip veikia Plote procesas.

Kiekvienas rangovas ir kiekvienas architektas Plote projekte dirba už įmonės ribų. Nė vienas žmogus statybvietėje nėra Plote darbuotojas. Būtent todėl koordinavimas yra paslauga, kurią perka užsakovas: konkursas, sutartys, mokėjimai ir projektavimo klausimo sprendimas, kai statybvietė ir projektas nesutampa, priklauso Plote, todėl užsakovui to daryti nereikia. Plote taip pat nurodo išorinį modelį kaip priežastį, dėl kurios užsakovas gali laisvai rinktis architektūros stilių.

Už ką užsakovas vis dar moka po perdavimo

Plote namas perduodamas, kai baigtumas siekia 85 proc. Tai reiškia, kad jis yra pastatytas ir uždarytas, bet viduje neįrengtas. Pamatai, sienos, stogas, fasadas, langai, durys ir elektros trasos yra baigti. Grindų dangos, dažymas bei šildymo ir vėdinimo įranga nėra baigti. Plote skaičiuoja, kad šie likę darbai 120 kv. m namui kainuoja maždaug 70 000-80 000 EUR.

Valdomas statybas perkantis užsakovas turėtų suplanuoti antrą biudžetą ir antrą laiko tarpą prieš įsikraustydamas. Konkretūs 85 proc. baigtumo etapai išdėstyti tekste apie statybą iki rakto be užsakovo įsikišimo.

DUK

Kas suvaldo rangovus statant privatų namą?

Tai gali daryti penkios šalys: užsakovas, konkrečių darbų vadovas, statybos vadovas, techninė priežiūra arba rangovus pagal sutartį valdanti įmonė. Techninė priežiūra yra užsakovo organizuojamos ir apmokamos pareigos, kurių tikslas yra tikrinti, ar pastatas statomas pagal projektą. Jei nė vienas iš jų nepaskiriamas, šis darbas savaime tenka užsakovui.

Ar techninė priežiūra yra privaloma statant privatų namą Lietuvoje?

Taip, visada, kai darbai turi būti vykdomi pagal statinio projektą. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija taiko išimtį ūkio būdui, kai savininkas pats vadovauja darbams. Ji taip pat taiko išimtį darbams pagal supaprastintą projektą arba remonto aprašą, tačiau nė vienas iš jų netaikomas naujam vienbučiam namui. Nuo 2023-05-01 fizinis asmuo šį būdą gali pasirinkti vienam vienbučiam namui, kurio naudingasis plotas, kaip nurodyta jo projekte, yra iki 300 kv. m, arba nesudėtingam statiniui. Sprendimą nulemia statybos organizavimo būdas, o namo ploto riba tampa svarbi tik tada, kai svarstomas ūkio būdas.

Kuo skiriasi statybos vadovas ir techninė priežiūra?

Statybos vadovas pats vadovauja statybos darbams ir juos koordinuoja. Techninę priežiūrą organizuoja užsakovas, ji tikrina, ar tai, kas statoma, atitinka projektą, o jai turi vadovauti atestuotas techninės priežiūros vadovas. Praktinis skirtumas yra tas, kas paskiria kiekvieną iš jų ir kieno interesams kiekvienas atstovauja, kai statybvietėje kyla nesutarimų.

Kaip patikrinti darbus, kurie paslepiami, pavyzdžiui, izoliaciją sienos viduje?

Jūs tai patikrinate prieš uždarant konstrukciją. Darbai, kuriuos vėliau paslepia kitos konstrukcijos ar medžiagos, įskaitant izoliaciją, armavimą, garų izoliaciją bei elektros ir santechnikos trasas, dokumentuojami paslėptų darbų patikrinimo akte, kurį pasirašo rangovo darbų vadovas kartu su techniniu prižiūrėtoju, o konstrukcijos negalima uždaryti, kol šis aktas nepasirašytas.

Kiek kainuoja kam nors prižiūrėti namo statybą?

Plote tam skelbia vieną sumą: puslapyje plote.lt/skaiciuokle statybos techninė priežiūra nurodyta už 5 100 EUR. Šia eilute apmokamas prižiūrėtojas, kuris tikrina darbų atitiktį projektui ir kartu su rangovo darbų vadovu pasirašo paslėptų darbų aktus. Ji yra atskirta nuo pačios Plote mokesčio už statybų valdymą. Tiesiogiai pasamdytas prižiūrėtojas pateikia kainą jūsų pačių namui ir jūsų pačių projektui, todėl ši kaina sužinoma paprašius pasiūlymo, nes bendro kainoraščio nėra.

Ar galite patys valdyti rangovus neturėdami statybinės patirties?

Niekas to nedraudžia, o norint skaityti sąmatas, tikrinti kiekius ir užsakymų lapus bei patikrinti atliktus darbus prieš kiekvieną mokėjimą nereikia jokios kvalifikacijos. Šio darbo apribojimas yra laikas ir mokymasis. Vadovavimas patiems statybos darbams yra atskiros pareigos su savo kvalifikacijos reikalavimu, todėl statybinės patirties neturintis užsakovas pasamdo žmogų šioms pareigoms vietoj to, kad jas užimtų pats. Plote šį sprendimą apibrėžia kaip mokėjimą kam nors už šį darbą arba savo pastangų ir laiko skyrimą mokymuisi tai daryti.

Ką daro rangovus valdanti įmonė, ko nedaro techninis prižiūrėtojas?

Techninė priežiūra tikrina darbų atitiktį projektui. Rangovus valdanti įmonė taip pat vykdo konkursą, pasirašo ir saugo sutartis, tikrina sąmatas ir užsakymų lapus, tvarko mokėjimus ir veda pokalbį su projektuotoju bei rangovu, kai statybvietė ir projektas nesutampa. Plote statybose techninė priežiūra yra privaloma, nes namas statomas pagal statybos rangos sutartis vietoj ūkio būdo. Plote organizuoja ir parenka tą prižiūrėtoją, kurio 5 100 EUR suma užsakovo biudžete nurodyta atskira eilute šalia Plote valdymo mokesčio, todėl tikrinimo funkcija ir valdymo funkcija priklauso skirtingiems žmonėms.

Kas nutinka, jei rangovas atlieka darbą blogai?

Plote statybose rangovas jį perdaro. Plote nepriima blogai atlikto darbo. Su rangovu, kuris jo neperdaro, neatsiskaitoma, todėl jį perdaryti yra paties rangovo interesas. Plote neskelbia, kas nutinka po to, jei rangovas atsisako ir palieka statybvietę. Sutartis, kurios vykdymą ten tektų užtikrinti, yra Plote, nes Plote ją turi ir moka rangovui.

Kas padengia išlaidas, jei rangovas vėluoja?

Užsakovas prisiima išlaidas, kurias vėlavimas sukelia jo paties pusėje. Kai dėl vėlavimo atsiranda papildomų darbų, Plote suderina šių darbų sąlygas su rangovu. Sutartis atskirai suteikia Plote teisę reikalauti iš rangovo netesybų už vėlavimą. Prieš pasirašydami sutartį su bet kokia įmone, išsiaiškinkite, kuri šalis turi kiekvieno rangovo sutartį bei taiko šias netesybas ir kas turi įgaliojimus nurodyti perdaryti darbą.

Apie autorių

Diana Kliukovska yra Plote, UAB plėtros vadovė (plote.lt). Tekste pateiktos sąmatos ir procesas yra paimti iš įmonės vykdomų projektų.

Apie Plote

Plote, UAB (įmonės kodas 305661485, PVM LT100013583614, Aukštaičių g. 7, Vilnius) yra namų statybos valdymo įmonė, dirbanti Vilniuje, Kaune ir Trakuose. Ji valdo visą privataus namo statybą: užsakovo pasirinkto sklypo pirkimą, projektavimą, rangovų konkursą, statybų priežiūrą ir perdavimą, kai baigtumas siekia 85 proc. Jos modelis yra 15 proc. pradinis įnašas nuo preliminaraus biudžeto pasirašant sutartį, o likutis sumokamas, kai užsakovas nusiperka baigtą namą su banko paskola pas notarą. Įkūrėjas ir direktorius: Aurimas Čiagus.