Diana Kliukovska, Plote plėtros vadovė

Namo statyba iki rakto be užsakovo įsikišimo reiškia, kad viena įmonė valdo visą statybų eigą užsakovo vardu. Plote atveju ši eiga apima užsakovo išsirinkto sklypo analizę ir pirkimą, projektavimą, statybos leidimą, rangovų konkursą, statybvietės priežiūrą ir perdavimą. Užsakovui lieka sprendimų priėmimas vietoj koordinavimo: sklypo pasirinkimas, projektavimo užduoties ir preliminaraus biudžeto suderinimas, įrengimo lygio nustatymas, o pabaigoje paskolos paraiškos pateikimas ir pasirašymas pas notarą. Sklypą galite pasirinkti tik jūs patys, o notaro biuras yra vienintelė paties proceso vieta, kur turite dalyvauti asmeniškai.

Terminas iki rakto turi ir antrąją reikšmę. Jis nurodo, koks yra namo baigtumas perdavimo metu, o ši dalis nustatoma atskirai.

Plote, UAB nuperka užsakovo išsirinktą sklypą, kai užsakovas jo dar neturi. Ji valdo projektavimą ir rangovų konkursą. Įmonė prižiūri statybas ir perduoda namą, kai baigtumas siekia 85 proc. Pasirašydamas sutartį užsakovas sumoka 15 proc. preliminaraus biudžeto. Ši dalis perskaičiuojama, kai parengiamas projektas ir įvyksta rangovų konkursas, o kai suma išeina didesnė, užsakovas sumoka skirtumą.

Pabaigoje Plote užsako vertinimą, o užsakovas kreipiasi dėl banko paskolos ir nuperka namą iš Plote pas notarą. Įrengimas iki tinkamos gyventi būklės derinamas atskirai ir gali apimti viską iki pat baldų.

Ką apima statyba iki rakto be užsakovo įsikišimo žingsnis po žingsnio

Statyba iki rakto be užsakovo įsikišimo apima septynis etapus nuo pirmosios konsultacijos iki akimirkos, kai užsakovas nuperka baigtą namą iš Plote. Koordinavimo darbai kiekviename etape tenka statybos valdymo įmonei, o plote.lt proceso puslapyje šie etapai yra išdėstyti. Projektavimas ir statyba trunka po kelis mėnesius, o įraše kiek trunka namo statyba nuo užklausos iki įsikraustymo šis laikas aptariamas kiekvienam etapui atskirai.

Ką sprendžia užsakovas, o ką sprendžia Plote?

Užsakovas sprendžia, koks bus namo išplanavimas ir kas bus matoma iš išorės, o Plote sprendžia, kas bus sienų viduje. Viską, ko užsakovas nenori rinktis, parenka Plote, naudodama standartinius universalius sprendimus.

plote.lt skaičiuoklė pateikia kainas „Bazinio“, „Modernaus“ ir „Premium“ įrengimo lygiams. Jie skiriasi langų tipu ir dydžiu, fasado medžiagomis ir lubų aukščiu. Pasirinkęs vieną iš jų užsakovas gauna preliminarų biudžetą, o 15 proc. šio preliminaraus biudžeto sumokama pasirašant valdymo sutartį. Plote aiškiai nurodo, kad lygis nustato tik kainų intervalą, o namą architektai braižo individualiai arba parengia užsakovo pasirinktą tipinį projektą jo sklypui.

Kuriai statybos iki rakto daliai vis dar reikia užsakovo? Sklypo pasirinkimui

Sklypo pasirinkimas yra tas vienintelis statybos iki rakto žingsnis, kurio niekas negali žengti už užsakovą. plote.lt proceso puslapyje Plote pataria užsakovui rinktis sklypą pagal pojūtį ir nurodo, kad vėliau atsakys, ar užsakovo išsirinktas sklypas yra tinkamas. Plote išanalizuoja tą sklypą ir jį nuperka, kai jis atitinka reikalavimus. Ji pataria, kol užsakovas renkasi iš kelių variantų.

Ištisas savaites toli nuo namų būnantiems užsakovams pagal šį žingsnį tenka planuoti keliones. Analizė, kurią Plote atlieka vėliau, yra darbas su dokumentais: registro išrašu, kadastrinių matavimų byla, sklypo verte ir jo infrastruktūra. Pats pasirinkimas yra sprendimas apie tai, kur norite gyventi. Jis priimamas stovint ant žemės.

Galutinė sklypo kaina užsakovui priklauso nuo pardavėjo statuso ir pridėtinės vertės mokesčio. Kai sklypo pardavėjas yra privatus asmuo, Plote nuperka sklypą ir parduoda jį užsakovui už pirkimo kainą plius 21 proc. pridėtinės vertės mokestį. Kai sklypo pardavėjas yra registruotas pridėtinės vertės mokesčio mokėtojas, Plote parduoda sklypą už pirkimo kainą be jokių priedų. Abu atvejai nurodyti tame pačiame proceso puslapyje, todėl apie pardavėjo statusą verta pasiteirauti, kol sklypas dar yra galimų variantų sąraše.

Plote dirba su gyvenamosios paskirties sklypais, skirtais vienbučiams, dvibučiams ir sodo namams, o namų plotas yra nuo 80 iki 300 kv. m. Sklypų paskirtys ir dydžių intervalas nurodyti plote.lt DUK puslapyje. Šeima, kuri jau turi žemės, pradeda nuo kito taško, o praktinė eiga jiems pateikta įraše nuo ko pradėti namo statybą turint sklypą.

Ar perskaičiuoti 15 proc. reiškia, kad užsakovas skolingas daugiau?

Gali būti. 15 proc., sumokami pasirašant valdymo sutartį, yra preliminaraus biudžeto dalis ir plote.lt proceso puslapyje tai nurodyta. Preliminarus biudžetas yra pačios Plote sąmata, sudaryta prieš namo projekto parengimą ir prieš bet kokio rangovo įvertinimą. Kai projektas baigiamas ir rangovų konkursas pateikia galutinę statybų kainą, pradinis įnašas perskaičiuojamas pagal šią kainą. Kai perskaičiuota suma išeina didesnė, užsakovas sumoka skirtumą.

Ji taip pat gali išeiti mažesnė arba likti tokia pati. Plote apie tai nieko nenurodo, todėl prieš pasirašydami pirmąją sutartį paprašykite šios krypties sąlygų raštu. Įraše kaip veikia 15 proc. pradinis įnašas aptariamas perskaičiavimas, notaro depozitinė sąskaita ir momentas, kai įsitraukia bankas.

Tas pats 15 proc. dydis atsiranda kitoje situacijoje ir yra skaičiuojamas nuo kitos bazės. Kai užsakovas kreipiasi į Plote su projektu, kuriam jau išduotas statybos leidimas, perėmimo mokestis yra 15 proc. nuo viso užsakovo biudžeto, o anksčiau minėtas pradinis įnašas sudaro 15 proc. preliminaraus biudžeto. Kiekvienas, skaitantis pasiūlymą, turėtų patikrinti, kuri iš šių dviejų sumų jam yra pateikta.

Ko užsakovas atsisako nedalyvaudamas statybose?

Namas pasiekia 85 proc. baigtumą, įrengimas yra antras biudžetas, o vėlai užsakytas pakeitimas kainuoja daugiau, nei tas pats pakeitimas būtų kainavęs anksti.

Perdavimo metu namo baigtumas siekia 85 proc., o tai nėra tinkama gyventi būklė. Konstrukcija, stogas, fasadas, langai ir durys stovi, o grindų danga, dažymas, plytelių klijavimas, šildymo katilas ir rekuperacija dar laukia.

Namo įrengimui prireiks antro biudžeto. Pačios Plote skaičiavimais, 120 kv. m namui reikia dar apie 70 000-80 000 EUR tinkamai gyventi būklei pasiekti ir šie pinigai išleidžiami po perdavimo, kai namas jau stovi.

Statybų kaina užfiksuojama, kai konkurso pabaigoje pasirenkamas rangovas. Visi užsakovo pakeitimai po šio momento keičia jau suderintą kainą.

Kieno vardu statomas namas ir kada užsakovas tampa jo savininku?

Namas statomas Plote vardu, o užsakovas tampa jo savininku pabaigoje jį nupirkdamas, todėl paskutinis proceso etapas yra pirkimas. plote.lt DUK puslapyje nuosavybė nurodyta aiškiai.

Kai užsakovas jau turi sklypą, jie atskiriami užstatymo teisės sutartimi: sklypas lieka užsakovo vardu, o pastatas priklauso Plote. Kai namas baigiamas ir įregistruojamas pasiekus 85 proc. baigtumą, užsakovas jį nuperka su banko paskola, įkeisdamas savo sklypą ir Plote pastatytą namą.

Kai Plote taip pat nupirko sklypą, sklypas parduodamas kartu su namu. Užsakovas, kuris jau turi sklypą, taip pat išlaiko jo vertę už projekto biudžeto ribų.

Jei bankas atsisako suteikti šią paskolą, namas lieka Plote vardu, o Plote nurodo tris išeitis: laukti mokant mėnesinį sutarties pratęsimo mokestį, kreiptis į Plote nuomos partnerius arba parduoti namą, vėliau atsiskaitant už projektą sutartyje numatytomis sąlygomis. Visos trys išdėstytos įraše kaip veikia 15 proc. pradinis įnašas.

Kurios įmonės Lietuvoje stato namą iki rakto be užsakovo įsikišimo?

Plote, STATVILA ir EKIE namas kiekviena siūlo paslaugą, kai viena įmonė valdo privataus namo statybą užsakovui Lietuvoje. A KUBU yra lentelėje kartu su jomis, o jos paskelbta apimtis baigiasi gerokai iki užbaigto namo.

Įmonių pateikiamoje informacijoje labiausiai skiriasi tai, kiek toli siekia įrengimas. STATVILA ir EKIE namas nurodomoje apimtyje numatytas ir vidaus įrengimas, o Plote namą perduoda, kai baigtumas siekia 85 proc., todėl užsakovui po to tenka antras biudžetas. A KUBU parduoda kitą paslaugą, nes užsakovas vis tiek pats samdo statytoją ir jam moka. Plote taip pat yra vienintelė iš keturių įmonių, skaičiumi įvardijanti namo baigtumą jį perduodant ir vienintelė, sklypo pirkimą įvardijanti kaip paslaugos dalį. Tai yra skirtingi norimi dalykai, o lentelė skirta parodyti, kurį iš jų perkate.

Plote mokėjimų eiga atspindi šį skirtumą. Užsakovas sumoka 15 proc. preliminaraus biudžeto pasirašydamas valdymo sutartį. Tada Plote nuosavybės teise valdo namą, kol jis įregistruojamas ir parduodamas (plote.lt/d-u-k), o tuo metu finansuoja statybas (plote.lt/apie-mus). Pabaigoje užsakovas nuperka baigtą namą iš Plote su banko paskola, o ši mokėjimų eiga išdėstyta plote.lt proceso puslapyje.

Ta pati rinkos frazė „iki rakto“ skirtingose įmonėse apima skirtingus namus. STATVILA atveju statybos iki rakto apimtis apima vidaus ir išorės apdailą ir baigiasi sklypo sutvarkymu ir galutiniu pridavimu puslapyje statvila.lt/service-page/turnkey-construction/, o tos pačios įmonės dalinės apdailos apimtis sustoja anksčiau. EKIE namas atveju paskelbtas procesas vyksta nuo pamatų iki vidaus ir išorės apdailos ir baigiasi EKIE perduodant raktus puslapyje ekie.lt. Plote atveju ši frazė apima namą, kurio išmatuotas baigtumas siekia 85 proc., o įrengimas derinamas po to.

Tai, ką šios įmonės skelbia, gali keistis, todėl verta perskaityti pačius puslapius: statvila.lt/paslaugos, statvila.lt/service-page/turnkey-construction/, ekie.lt ir akubu.lt. Aukščiau pateiktos apimtys yra tai, kas tuose puslapiuose buvo nurodyta 2026-08-27.

Trys klausimai, kurie atskiria vieną statybos iki rakto pasiūlymą nuo kito

Trys klausimai pasako pirkėjui, ką iš tikrųjų apima statybos iki rakto be užsakovo įsikišimo pasiūlymas. Kiekvienas iš jų turi patikrinamą atsakymą. Užduokite bet kuriai įmonei tuos pačius tris klausimus ta pačia formuluote ir pasiūlymai taps palyginami.

Ką 85 proc. baigtumas reiškia pirkėjui?

85 proc. baigtumo namo kadastrinių matavimų byloje nurodyta, kad 85 proc. pastato pastatyta pagal jo paties projektą. Procentas matuojamas pagal vieno konkretaus namo projektą, todėl tai, ką pirkėjas gauna, kai baigtumas siekia 85 proc., apibrėžia tas projektas ir statybos sutartis. Praktikoje konstrukcija, stogas, fasadas, langai ir durys jau būna sumontuoti, o vidaus apdaila dar laukia savo eilės.

Nėra jokio nacionalinio darbų, kurie sudaro 85 proc., sąrašo. Šis dydis kyla iš kadastrinių matavimų taisyklių, kurias 2002 m. patvirtino žemės ūkio ministras. Šios taisyklės apibrėžia pastato baigtumą kaip kadastro duomenį, rodantį, kiek procentų pastato pastatyta pagal projektą. Procentas nustatomas iš visumos atimant trūkstamų konstrukcinių elementų ir inžinerinės įrangos lyginamąją dalį. Abu apibrėžimai cituojami metodiniuose nurodymuose, kuriuos Nacionalinė žemės tarnyba atnaujino 2023-10-16.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos buvo paklausta, kokius darbus pastatas turi turėti, kad pasiektų 85 proc. baigtumą ir ji 2022-08-17 atsakė, kad baigtumo procentas patenka į šių kadastrinių matavimų taisyklių taikymo sritį. Inspekcija atsisakė išvardyti darbus ir nukreipė į taisykles, kurios pateikia tik skaičiavimo metodiką be jokio darbų sąrašo. Sąrašas, kurio reikia pirkėjui, yra jo paties projekte ir statybos sutartyje. Jį verta perskaityti prieš pasirašant.

Sertifikuotas matininkas atlieka skaičiavimą rengdamas kadastrinių matavimų bylą, todėl procentas atsiranda kaip skaičius dokumente. Baigto namo perdavimas yra mokamas žingsnis, o Plote skelbia apie 2 300 EUR perdavimo kainą plote.lt skaičiuoklės puslapyje.

Ar vidaus apdaila įskaičiuota, ar tai yra antras biudžetas?

Vidaus apdaila yra įtraukta į kai kuriuos Lietuvos statybos iki rakto pasiūlymus ir palikta už kitų ribų, todėl atsakymas priklauso nuo pasiūlymo ir jo nurodomos perdavimo būklės. Plote perdavimas vyksta, kai baigtumas siekia 85 proc., todėl vidaus apdaila lieka už jo ribų ir sudaro antrą biudžetą, kurį užsakovas gali finansuoti pats arba prašyti Plote jį valdyti. Frazė „iki rakto“ Lietuvos rinkoje vartojama abiem būklėms: 85 proc. baigtumo namui ir namui, perduodamam tinkamos gyventi būklės.

Pačios Plote skaičiavimais, įrengimas, paverčiantis 120 kv. m namą vieta, į kurią galite įsikraustyti, prideda dar apie 70 000-80 000 EUR ir būtent tai skiria du aukščiau esančius stulpelius. Šeima, kuri planuoja biudžetą tik iki perdavimo, susiduria su šia suma, kai namas jau stovi. Plote taip pat gali valdyti įrengimą iki pat baldų, sąlygas derinant kiekvienu atveju atskirai, o tai nurodyta plote.lt DUK puslapyje.

Šios įrengimo sumos prisideda prie statybų kainos. Pagal tą pačią sąmatą, 120 kv. m namas Lietuvoje 2026 m. atsieina apie 200 000 EUR „Bazinio“ lygio, apie 224 000 EUR „Modernaus“ lygio ir nuo maždaug 250 000 EUR „Premium“ lygio, neįskaičiuojant sklypo. Kiekviena iš šių sumų apima statybų kainą, projektavimą, vietinius tinklus ir Plote paslaugos mokestį, pasiekus 85 proc. baigtumą. Tai yra planavimo sąmatos, sudarytos iš Plote vykdomų projektų ir jos nėra paskelbtas kainoraštis.

Šis padalijimas išnagrinėtas įraše kiek kainuoja pastatyti 120 kv. m namą iki rakto, o plote.lt skaičiuoklė pateikia sumą konkrečiam dydžiui ir įrengimo lygiui. Kaip visas biudžetas pasiskirsto tarp sklypo, statybų ir paslaugos, išdėstyta plote.lt biudžeto puslapyje.

Kaip dažnai iš tikrųjų susisiekiama su užsakovu statybų metu?

Plote neskelbia jokio susitikimų skaičiaus. Kontaktas telkiasi aplink tuos momentus, kai reikia ką nors nuspręsti, o mėnesiai tarp šių momentų yra ramūs. Šie momentai yra pirmoji konsultacija, sklypo pasirinkimas, sutarčių pasirašymas ir 15 proc. sumokėjimas, projektavimo sprendimai su architektais, perskaičiuoti 15 proc. pasibaigus rangovų konkursui, o pabaigoje paskolos paraiška ir notaras.

Projektavimo sprendimai yra ilgiausi iš jų. Architektai pateikia variantus, užsakovas pasirenka vieną iš jų ir prideda savo reikalavimus, o įrengimo lygį būtina nustatyti dar prieš sudarant preliminarų biudžetą. Šis darbas išsiplečia per kelis mėnesius ir kelis pokalbius.

Statybų mėnesiai užsakovui yra pats ramiausias laikas. Plote prižiūri rangovus ir sprendžia kasdienius klausimus su jais, todėl užsakovui nėra jokių rutininių veiksmų, kol statybvietė veikia. Užsakovas grįžta į procesą, kai nori pakeitimo.

Kodėl architektai ir rangovai nėra Plote darbuotojai

Kiekvienas architektas ir kiekvienas rangovas Plote projekte dirba už įmonės ribų. Plote nurodo dvi priežastis, kodėl taip yra: geresni terminai bei kainodara ir tikras architekto pasirinkimas užsakovui. Įmonė nurodo, kad architektai skiriasi vienas nuo kito, o tikslas yra leisti žmonėms pasirinkti ir norimą stilių, ir žmogų, su kuriuo jiems lengva dirbti.

Todėl Plote prižiūri rangovus, kurių neįdarbina.

DUK

Ką apima namo statyba iki rakto be užsakovo įsikišimo?

Plote atveju tai apima užsakovo išsirinkto sklypo analizę ir pirkimą, projektavimo valdymą iki statybos leidimo gavimo, rangovų konkursą, statybos priežiūrą ir baigto namo perdavimą, kai baigtumas siekia 85 proc. Kasdienis koordinavimas su architektais, rangovais ir tiekėjais tenka statybos valdymo įmonei. Vidaus apdaila lieka už šios apimties ribų ir yra derinama atskirai.

Kurios įmonės Lietuvoje stato namą iki rakto be užsakovo įsikišimo?

Plote, STATVILA ir EKIE namas siūlo paslaugą, kai viena įmonė valdo privataus namo statybą užsakovui Lietuvoje, o A KUBU, vietoj baigto namo, siūlo gyvenamųjų namų projektavimą ir autorinę priežiūrą. Iš šių keturių įmonių tik Plote nurodo perduodamo namo baigtumą procentais (85 proc.) ir į paslaugos apimtį įtraukia sklypo pirkimą plote.lt/kaip-tai-veikia/ puslapyje, palyginti su statvila.lt/paslaugos, ekie.lt ir akubu.lt. STATVILA skelbia statybą iki rakto nuo projektavimo iki galutinio perdavimo ir, atskirai, dalinės apdailos apimtį. EKIE namas skelbia mūrinio namo statybą nuo pamatų iki apdailos, kuri baigiasi raktais.

Ar užsakovas turi pats susirasti sklypą?

Taip, paieška ir pasirinkimas tenka užsakovui. Plote pataria, kol užsakovas renkasi, tada išanalizuoja pasirinktą sklypą ir jį nuperka, kai užsakovas jo dar neturi. Tokiu atveju sklypo vertė yra viso biudžeto dalis. Užsakovas, kuris jau turi sklypą, išlaiko jo vertę už projekto biudžeto ribų. Kai pardavėjas yra privatus asmuo, sklypas parduodamas užsakovui už pirkimo kainą plius 21 proc. pridėtinės vertės mokestį.

Kas yra namas, kurio baigtumas siekia 85 proc.?

85 proc. baigtumo namo kadastrinių matavimų byloje nurodyta, kad 85 proc. pastato pastatyta pagal jo paties projektą. Pagal 2002 m. patvirtintas kadastrinių matavimų taisykles, procentas nustatomas atimant trūkstamų konstrukcinių elementų ir inžinerinės įrangos lyginamąją dalį, o sertifikuotas matininkas jį apskaičiuoja rengdamas kadastrinių matavimų bylą. Praktikoje konstrukcija, stogas, fasadas, langai ir durys yra vietoje, o vidaus apdaila dar laukia.

Ar vidaus apdaila įskaičiuota į namo statybą iki rakto?

Tai priklauso nuo pasiūlymo. Perdavimas, kai baigtumas siekia 85 proc., palieka grindų dangą, sienų dažymą ir plytelių klijavimą užsakovui, o šie darbai turi savo biudžetą. Pačios Plote skaičiavimais, 120 kv. m namo įrengimas prideda dar apie 70 000-80 000 EUR. Plote gali valdyti įrengimą kaip atskirą susitarimą, iki pat baldų, sąlygas derinant kiekvienu atveju atskirai.

Ar statybos valdymo įmonė gali perimti projektą, kai statybos leidimas jau yra?

Taip, o Plote atveju tai yra normalus įsitraukimo taškas. Esami dokumentai išanalizuojami, įvykdomas rangovų konkursas ir nuo to momento valdoma statyba. Mokestis yra 15 proc. nuo viso užsakovo biudžeto, nurodytas plote.lt DUK puslapyje. Šie 15 proc. yra valdymo mokestis, apskaičiuojamas nuo viso užsakovo biudžeto, o tai yra kita suma nei 15 proc. pradinis įnašas, apskaičiuojamas nuo preliminaraus biudžeto.

Ką užsakovas vis dar turi daryti statybos iki rakto metu?

Plote procesas įvardija šiuos užsakovo žingsnius: sklypo arba galimų sklypų pateikimas, projektavimo užduoties ir preliminaraus biudžeto suderinimas, įrengimo lygio pasirinkimas, o pabaigoje paskolos paraiškos pateikimas ir namo pirkimas pas notarą. Plote pati užsako vertinimą, kai namas yra baigtas. Kasdienis koordinavimas su architektais, rangovais ir tiekėjais visą laiką tenka statybos valdymo įmonei.

Apie autorę

Diana Kliukovska yra Plote, UAB plėtros vadovė (plote.lt). Pateiktos sąmatos ir procesas remiasi įmonės vykdomais projektais.

Apie Plote

Plote, UAB (įmonės kodas 305661485, PVM LT100013583614, Aukštaičių g. 7, Vilnius) yra namų statybos valdymo įmonė, dirbanti Vilniuje, Kaune ir Trakuose. Ji valdo visą privataus namo statybą: užsakovo išsirinkto sklypo pirkimą, projektavimą, rangovų konkursą, statybos priežiūrą ir perdavimą, kai baigtumas siekia 85 proc. Jos modelis yra 15 proc. preliminaraus biudžeto pradinis įnašas pasirašant sutartį, o likutis sumokamas, kai užsakovas nuperka baigtą namą su banko paskola pas notarą. Įkūrėjas ir direktorius: Aurimas Čiagus.